Gør denne side til din startside
 
Dit fagregister

Køb bolig |  Lej bolig |  Lej bil |  Golf |  Flytider |  Nyhedsbrev |  Sitemap |  Annoncér

   

 

Områder

Site guide: Forside > Bolig > Køb af fast ejendom > Købeprocessen generelt >  
i

  Forside

  Costa del Sol

  Mallorca

  Costa Brava

  Costa Blanca

  Kanariske øer

  Madrid

  Barcelona

ii

Ferieboliger

i

  Sommerhus i Spanien

  Ferielejlighed Spanien

  Luksusvilla Spanien

  Luksuslejligheder

  Hus på landet Spanien

  Golflejlighed i Spanien

  Vandrehjem Spanien

  Familieferie Spanien

  Billig feriebolig

  Storbyferie Spanien

  Handicap boliger

  Seværdigheder

  Skiferie Spanien

ii

Turist info

i

  Mad Vin

  Sport Fritid

  Sprogguide

  Turistinformation

ii

Generel Info

i

  Bil Motorkøretøjer

  Bolig

  Edb Tele Media

  Finans Forsikring

  Historie

  Husdyr

  Internet

  Jura

  Kultur

  Politik

  Spanien Generelt

  Sundhed Sygdom

  Underholdning

  Undervisning


  

ii

Nyheder

i

  Danske

  Spanske

  Øvrige Udland

  Finans

  Vejret Danmark

  Vejret Spanien

 vejret lige nu!
i

Medier

i

  Radio & TV

  Ugeblade & Magasiner

  Internet

i

Link service

i

  Bolig

  Erhverv

  Historie

  Rejser

  Samfund

  Sport & Fritid

  Turisme

  Diverse


    Søg på Internettet
  
  

  

i


Annonce
Boliger til salg i Malaga ved dansk ejendomsmægler. Klik her: www.bolig-spanien.dk
Lej bolig i Spanien 2400 boliger at vælge fra. Klik her: www.feriebolig-spanien.dk

Købeprocessen generelt i Spanien

Information om Købeprocessen generelt i Spanien. En række nøgleord: regler, mægler, advokat, skøde..

Køb af fast ejendom
Her vil vi forsøge at gennemgå nogle af de ting man skal være opmærksom på når man handler bolig i Spanien.

Escritura/Skøde og tinglysningskopi
Enhver handel med fast ejendom skal som i Danmark involvere et skøde, i Spanien kaldet Escritura.
Man starter med at få en Escritura/skødekopi af sælger. Herefter går man til tingbogen og får en tingbogsattest.

Med disse papirer, kan man sikre sig sælger, at er den vedkommende giver sig ud for at være. Og at han står opført som den med fuldmagt i Escrituraen. I tingbogskopien kan man undersøge om ejendommen er Libra de cargas/uden hæftelser og gæld. Er den ikke det, kan man se, hvor meget der skyldes og til hvilke banker.

Med hensyn til Ejendomsskatten skal man være opmærksom på, at tingene kan tage sin tid i Spanien, forsinkelse af ejendoms-vurdering med dertil hørende manglende indbetalinger  vil ikke altid vise sig. Dog medfører dette at der er opkrævet  et depositum fra det offentlige, men bed altid om kvittering for betalt  ejendomsskat,  og eksisterer de ikke skal der være en kvittering på indbetalt depositum, og i dette tilfælde må man forhandle sig frem til et evt. nedslag i prisen, for at sikre sig mod grimme overraskelser.
Det offentlige har fem år til at afgøre om de vil acceptere det der står i skødet, omkring en tidligere handel, bl.a. hvad angår den pris ejendommen er handlet til. Enten er det afklaret, eller også er der indbetalt et a conto beløb. I praksis foregår det ved at tinglysningsregistrator samtidig med tinglysningen sætter en seddel ved, angående retten til at revurdere ejendomsværdien i fem år frem. En dårlig behæftelse fordi det indebærer at en emsig advokat tilbageholder et beløb, til en mulig opskrivning af værdien, optil fire år efter at sælger selv købte.

Escrituraen skal indeholde en detaljeret beskrivelse af hver enkel etage, grund og evt. fælles-areal. Er der med andre ord en del af ejendommen der ikke er beskrevet i Escrituraen, er der ikke en offentlig godkendelse. Det vil give problemer før eller siden, om ikke før så når ejendommen handles igen.

Derfor kan det i tvivlstilfælde være en god ide at måle hus og grund op, så man sikrer sig at alt er som beskrevet. I den forbindelse kan man forlange at få et Certification Catastral, som er en nøjagtig fysisk beskrivelse af ejendommen der bliver brugt som basis for udregning af ejendommens ejendomskattegrundlag, Valor Catastral.

Det vigtigste er altså Kopi af Escritura/Skødekopi, den skal man bede om ved sælger. Dernæst Tingbogskopien som man henter på kommunens register, her er der to muligheder. Den ene mulighed er en Nota simple, den indeholder ejerforhold og oplysninger om gæld og ved hæftelser. Eller man kan bede om en reel Tingbogskopi, som koster lidt mere men til gengæld giver adgang til alle oplysninger der er registreret om ejendommen. 

Når man går til notaren for at ordne handelen, skal man have fat i en ny tingbogskopi. Det sørger notaren for, så man er sikker på den er ægte, og den må højst være 48 timer gammel. Man skal være opmærksom på at tingbogen udover reelle tinglyste lån, kun har registreret gæld til statens egne institutioner. Dog er der lige kommet en ændring så notaren skal bede om et certifikat for comunidaden, for at sikre at man er up to date med indbetalingerne. Det kan man bede notaren om at se bort fra, da det ofte drejer sig om en ulønnet præsident i ejerforeningen, af hvem man ikke kan forlange certifikater med videre.

Comunidad/Ejerforening
Man gør sig selv en tjeneste ved at se ejerforeningens/Cumunidadens forhold grundigt igennem. Der er nemlig ejerforeningen der har juridisk ret overfor dig som ejer/medlem, og som regulerer funktionen af ejendommen. Alle har en stemme, og det er til eksempel muligt at det er vedtaget man ikke må have husdyr. Samtidig er det en god ide at bede om at se referater fra de seneste møder og regnskab, da der er eksempler på håbløs gæld, eller ufærdige aftaler om vand, el og lignende.

Nu har man altså fået fastslået at sælger overordnet har papirerne i orden, og dermed om det betaler sig at bruge tid på at gå videre med detaljerne.

Forsyningsselskaber
Herudover skal man bede om kvitteringer fra diverse offentlige forsyningsselskaber, El, Vand renovation og telefon, samt ejerforeningen/Comunidad. Sevilla Electricidad, er elselskabet i Andalusien, husk statusopgørelse ved ejerskifte.

Comunidad kvitteringer, som er indbetalinger til fælles udgifter i ejerforening.

Basura hvilket  er renovationsafgift  som man i nogle tilfælde betaler gennem ejendomsskatten.

Comunidad er som sagt den fælles ejerforening, det vil sige fællesudgifter til have, pool og hvad der ellers måtte være. Samtidig kan nogle af forsynings-udgifterne være betalt fælles. Vand kan indgå herunder, eller blive opkrævet separat.

Mægleren varetager købers interesser i forhold til disse afgifter, ved at kræve et Refusions depositum ved sælger. Når alt med sikkerhed er betalt, modtager sælger restbeløbet af mægleren.

Køber skal tilbageholde 5%, ved Køb af ikke/resident
Køber man bolig af en der har købt efter 1986, skal man som køber tilbageholde 5 % af købsprisen, hvis sælger er ikke/resident. Denne praksis skal følges uanset om der er en fortjeneste eller ej. Beløbet skal indbetales af køber til skattevæsenet i sælgers navn. Efter skødet er underskrevet har sælger så 4 måneder til at opgøre salget med skattekontoret.

Brug en fagmand Alt dette er meget kompliceret for en almindelig boligejer/køber at finde ud af, specielt hvis man ikke taler spansk. I nogle tilfælde er det ikke ond vilje der er skyld i restancerne, men slet og ret uvidenhed. Det er ikke som i Danmark, hvor stat og kommune nok skal sørge for at få kradset restancerne ind. Her kan man få lov at løbe i restance på ejendomsskatter og så videre, over mange år. Det kan derfor blive en grim økonomisk bet, idet det er den for hånden værende ejer der hæfter når hammeren falder. Det et indblik i hvorfor det  kan være  en god ide at forlange en ejendoms mægler/advokat til at gennemse handlen og sikre at der ikke er rod i ejerforhold og skyld til det offentlige.
Hvad angår folk der bliver snydt i forbindelse med køb af fast ejendom, kan man nemlig sige at det generelt sker når man forsøger at undgå at betale en fagmand for at gøre arbejdet. Dette må anses for risikofyldt, i forhold til hvor vanskeligt det er at gennemskue systemet i Spanien hvad handel med bolig angår.
At stole udelukkende på sælger er ikke rationelt i en handel, endda kan man gå så langt som at tvivle på mæglerens gode intentioner. Derfor kan det være fornuftigt at bruge typisk den ene procent en advokat tager for at se handelen igennem.

Valg af ejendomsmægler
Hvad angår  valg af ejendomsmægler  er det en god ide at sikre sig at han/hun er udstyret med en af de offentligt anerkendte licenser, det er nok at den på kontoret der gennemfører papirarbejdet og underskriver kontrakterne er udstyret med denne.

Den gamle licens hedder Agento official de la propiedad. Det er kun en aftale med ejendomskollegiet i Malaga, som ikke indebærer nogen form for uddannelse eller eksamen.
Man betaler altså et beløb for retten til at blive Agento official de la propiedad/Officiel ejendomsagent. Men fordi kollegiet  monopoliserer ved ikke acceptere andre mægleruddannelser, og i øvrigt gør det uden at have en eksamen, strider det mod E.U. Derfor er denne autorisation på retur.
Den mest udbredte licens i dag hedder , Confederation  Europeenne  de Límmobilier. Forkortet G.I.P.E. Den har et Gult/blåt  sejl med et firecifret autorisations-nummer. Den er ikke E.U. godkendt, den strider bare ikke mod E.U.s regler. Det er en privat institution, der afkræver en sum penge for at få autorisationen, men det indebærer så at man skal gennemgå et kursus og bestå en eksamen. Og har dermed sikret sig statens godkendelse for at man må stå for ejendomshandel.
Det skal her lige nævnes at alle principielt  har ret til at handle huse i Spanien, dog må det ikke være det primære erhverv. Men alle har ret til at modtage det der hedder et mellemhandler honorar, man skal bare huske at opgive dette til skattevæsenet, og det skal være et sekundært erhverv.
Som med al servicevirksomhed kan det fra mægler til mægler svinge meget med service-niveauet. Lige fra at være behjælpelig med alle aspekter vedrørende handel og etablering, aftaler med diverse offentlige instanser og alverdens petitesser. Til den anden ende af skalaen, hvor de stort set får benene på nakken når kontrakten er skrevet, og depositummet betalt.
En måde at undgå at blive ladt i stikken er at forlange med at vente med at lægge den kontante del, indtil man er ved notaren hvor handlen bliver verificeret. Der kan i nogle tilfælde være komplikationer der udelukker denne  model af den ene eller  anden årsag, men brug så din sunde fornuft.

Køb af nybyggeri
Hvad angår køb af nybyggeri, træder der en ny lov i kraft som gælder for byggeri  hvor bygge-tilladelsen er søgt, efter 6/5 2000.
Denne lov hedder “Ordenacion de la Edification Ley 38/1999”,
og lever op til et tidligere EU-direktiv på byggeområdet.  Her defineres de minimumskrav en entreprenør/bygherre skal leve op til overfor forbrugeren. Ydermere defineres også de minimumskrav bygningen skal leve op til hvad angår funktion, sikkerhed og beboelighed. Blandt andet stilles krav til adgangsforhold for handicappede o.s.v.
Det interessante ved den nye lov er at den specificerer ansvarsforholdet  mellem de involverede parter i byggeriet, så eks. bygherren er ansvarlig for fejl og mangler ved byggeriet, der indklages af køber op til et år efter overtagelsen. Endvidere  forlanges byggeriets involverede parter i besiddelse af en forsikring der dækker i tilfælde af krav. Man har altså ikke mulighed for at krybe udenom ved at ”gå Konkurs” og lignende. Herudover skal bygherre stille med en bankgaranti der hvis bygherre går konkurs sikrer færdiggørelse af byggeriet.  Det bliver svært at undgå disse ting for bygherren, da alle garantier skal stilles før byggetilladelse gives. Det eneste man skal sikre sig som køber er altså at der foreligger en byggetilladelse, dog gælder den nye lov kun hvis byggetilladelsen er søgt efter 6/5 2000. Bagsiden er at præmierne  på diverse forsikringer  i sidste ende skal betales af forbrugeren. Men mon ikke det er pengene værd for den sikkerhed det medfører.
Den sidste ting man skal være opmærksom på, er at nybyggeri pålægges IVA/Moms på 7 %, og en notarafgift på 0,5 %. Altså en samlet merudgift på 7,5 %

Kontoret til forbrugernes beskyttelse En sidste, -eller første-, mulighed er at henvende sig til (OMIC) som er kontoret til forbruger beskyttelse. I Mijas kommune ligger kontoret  i forbindelse med Rådhus/Ayuntamiento. De anbefaler at man kommer før man underskriver frem for bagefter, så hjælper de med at læse kontrakten igennem.
Skulle skaden være sket hjælper de så godt de kan, men i den forbindelse er det afgørende hvor lang tid der går fra underskrift til man klager, i forhold til muligheden for at forfølge sagen. I øvrigt hjælper de med alt fra klager over telefonregningen,  over køb af Timeshare, til handel med fast ejendom.

Grønne zoner Et typisk problem der kan opstå efter en hushandel, er inddragelse af zona verde/grønne zoner. Da man købte fik man garanteret at der ikke måtte bygges foran huset, og man gik endda på rådhuset og fik bekræftet at det var en grøn zone. Der er bare lige det minus at rådhuset har retten til at lave om på ordinationsplanen hvert ottende år, og dermed inddrage jord der tidligere har haft status af grøn zone til byggeri.

Bebygningsgrad i urbanisationszonerne Den tilladte bebygningsgrad af en grund afhænger helt af det specifikke område.  Det svinger både i højde og kubik volumen afhængigt af omrŒdets status, og fra reion til region. Som eksempel er o,8 kubik pr kvadratmeter meget normalt i villabyggeri i et urbanisations område. Det vil så sige at man med et byggeri på 2 1/2 meters højde, må bygge på mellem 25 og 33% af grunden.
Næste skridt er så Rækkehusbyggeri, her er en normal bebygningsgrad 1,2 kubik pr. kvadrat. Så er der udvidet bebygningsgrad ved rækkehuse, der typisk kan være 2,5 kubik pr. kvadrat. Herfra bevæger man sig over i etagebyggeri.

Ved køb af finca eller cortijo/gård i campoen, skal man være opmærksom på områdets status.

I Spanien som i Danmark er der tre forskellige områdebetegnelser. Urbanisationsområde/byzonen. Se ovenfor under bebygningsgrad for reglerne i denne zone. Zona rustica/mellemzonen. I denne zone er den tilladte  bebygningsgrad, væsentlig mindre end urbanisationsområder. Men svinger fra zone til zone og region til region. Men zonen er i det væsentligste opgivet som landbrugsjord, og der stilles derfor ikke krav om dyrkning. Agra zonen/yderzonen. I yderzonen skal man for at bygge, ikke alene søge kommunen om tilladelse, men også miljøministeriet og landbrugskommissionen i området. Som skal sikre sig at man ikke ødelægger noget landbrugsjord når man skal bygge. Muligheden er at købe 10.000 m2 jord med en gammel ruin, som en bonde sælger fra. Så tager man ind til kommunen og beder om lov til at renovere huset, og det gives der som regel lov til. Man lader så en smule af den gamle mur stå, men bygger reelt et nyt hus oven på det gamle, hvilket man gerne må. Så skal man sørge for at opfylde de pligter der er pålagt af landbrugskommissionen, med hensyn til dyrkning. Man må for eksempel ikke bare fælde oliven og citrus træer  med videre, men har pligt til at holde dem ved lige. Mange vælger at lave en aftale med en af bønderne i området, som så får en aftalt del af udbyttet for at holde jorden ved lige og høste.

Statens aktindsigt Når man handler er der forskel på den indsigt staten kræver i handelen, afhængigt af den status køber og sælger har i Spanien.

Er det en resident der køber, så handles der uden dokumentation.

Er det en resident der sælger, og en ikke-resident der køber. Skal pengene overføres til Spanien først, og sættes ind på en konto i euro. Derefter skal de gå fra køber til sælger, på en synlig måde. Det vil enten sige via en attest der stemples ind i skødet, eller der udstedes et bankcertifikat.
Handles der mellem to residente stilles der ingen krav. Det gør der heller ikke hvis handelen er mellem to ikke-residente. Det betyder at hvis en Dansker køber ejendom af en Englænder i Spanien, og ingen af dem er fastboende, kan pengene overføres direkte fra Danmark til England og behøves ikke at komme omkring Spanien.
Men når sælger er resident og køber ikke-resident, skal man være opmærksom på hvordan man billigst får pengene til Spanien. Ofte kan det betale sig at tage en banknoteret check med fra hjemlandet, som afleveres samtidigt med skødeskrivning. Gør man ikke det, kan det ofte betale sig at sende kroner ned og veksle dem i Spanien. SŒ tjener den spanske bank deres penge ved at veksle og dermed undgås ofte gebyr for selve transaktionen. Der er dog ingen gyldne regler, hør derfor ejendomsmægler og egen bank om hvad der bedst betaler sig.

ITP/Skat ved handel af fast ejendom Man skal gøre sig klart er at der tages en statsafgift, Impuesto Transmisiones Patrimoniales/ITP på 6 % i forbindelse med handel med fast ejendom i Spanien.

Notarafgift Et mindre beløb afhængigt af ejendommens værdi.

Ejendomsregistreringsafgift Denne afgift betales når escrituraen tages til ejendomsregistret og skrives ind i dit navn. Afhængig af handelens størrelse.

Plus Valia Dette er en kommuneskat baseret på en officiel bedømmelse af stigningen på grundens værdi siden sidst den er handlet. Den kan være meget lav, hvis det ikke er længe siden, og der er tale om en lejlighed. Den kan også være meget høj, hvis det er en villa med stor grund der sidst er handlet for 20 år siden. I dag siger Spansk lov at det er sælger der skal betale Plus Valia, officielt kendt som Arbitrio sobre el incremento en el valor de los terrenos. Men i dag indeholder de fleste kontrakter stadig en klausul, om at køber betaler alle afgifter i forbindelse med handelen. Acceptere man dette, kommer man med ITP, notarafgift, Ejendomsregistreringsafgift og plus valia, op på cirka 10 % i udgifter ved handelen. Alle disse regler virker naturligvis forvirrende, og man kan muligvis få det indtryk at det er meget risikofyldt at købe fast ejendom i Spanien. Det kan det bestemt også være  hvis man ikke sætter sig grundigt  ind i tingene, og i øvrigt  bruger de typisk 5 % en ejendomsmægler forlanger i kommission, i stedet for at lade sig lokke af den tilsyneladende  store besparelse der ligger i at handle direkte med sælger. Dermed ikke sagt at man ikke kan gøre det, hvis man ved hvad man gør.

Vi håber at denne lille gennemgang har været til gavn, og vil herfra ønske al held og lykke med evt. køb af bolig i Spanien.

  Udskriv artiklen



 Søg på zapin 

Til toppen

 

 

 
Find det i Fagregisteret!!       

 

© Copyright 2000 zapIN

site guide  |

Privacy statement   |

Legal disclaimer